🏙️ Zonificación excluyente detrás de la Embajada: el caso “Lima Polo Club” y su Zona de Reglamentación Especial

🏙️ Zonificación excluyente detrás de la Embajada: el caso “Lima Polo Club” y su Zona de Reglamentación Especial

Resumen ejecutivo:

La Ordenanza N.º 2781, emitida por la Municipalidad Metropolitana de Lima y publicada el 6 de noviembre de 2025, aprueba el Plan Específico “Lima Polo Club” como parte del Área de Tratamiento Normativo (ATN) III. Esta norma establece una Zona de Reglamentación Especial (ZRE) en un predio ubicado entre la Av. El Derby y el Jr. José Nicolás Rodrigo, en Santiago de Surco, justo detrás de la Embajada de Estados Unidos. El instrumento normativo configura una zonificación residencial excluyente, restringe expresamente el desarrollo de Viviendas de Interés Social (VIS) y exige cesiones viales y recreativas como contraprestación.

🧭 Ubicación estratégica y presión inmobiliaria

• El área intervenida se encuentra en una zona de alta valorización urbana, rodeada por centros empresariales, vías metropolitanas y equipamientos diplomáticos.
• La cercanía a la Embajada de EE.UU. refuerza el perfil de exclusividad y seguridad, condicionando el tipo de desarrollo permitido.

🏗️ Zonificación aprobada y usos permitidos

• Se aprueban tres zonas dentro de la ZRE:
• ZDM 1 y ZDM 2: Densidad Media 1 y 2, para viviendas unifamiliares, bifamiliares y multifamiliares de baja densidad.
• ZRP: Zona de Recreación Pública, con cesión obligatoria del 14% del área bruta.
• Se prohíbe expresamente el desarrollo de Viviendas de Interés Social (VIS), excluyendo proyectos de integración residencial o vivienda asequible.

📜 Disposiciones normativas relevantes

• Art. 3: Aprueba el Reglamento de la ZRE (Anexo N.º 3).
• Art. 4 y 5: Ordena la cesión de áreas recreativas y viales, incluyendo la sección normativa inconclusa de la Av. El Derby.
• Art. 6: Exige estudios técnicos (EIA, EIV) en etapa de edificación.
• Art. 7: Prohíbe VIS en toda la ZRE.
• Art. 8: Faculta al IMP a modificar el plano de zonificación del distrito.

⚖️ Implicancias curatoriales y normativas

• La ordenanza refuerza un patrón de zonificación excluyente, limitando el acceso a vivienda social en zonas estratégicas.
• Aunque se exige cesión de áreas públicas, no se detallan mecanismos de fiscalización ni garantías de accesibilidad ciudadana.
• La norma se vincula con la Ordenanza N.º 2343-2021 (Adenda A68), lo que permite trazar continuidad normativa en la habilitación vial.